對(duì)2020年春節(jié)前后出現(xiàn)的這場(chǎng)疫情而言，它直接致使樓市成交量大幅銳減，減少幅度達(dá)至九成五，如此一來，開發(fā)商原本所懷揣的“小陽春”計(jì)劃遭遇到了極大反制轉(zhuǎn)而演變成了“倒春寒”狀況，那些手中背負(fù)著債務(wù)，嘴上不斷念叨著抓緊快周轉(zhuǎn)的房企，驟然之間驚覺現(xiàn)金回籠的通道仿佛被重重封堵，徹底斷絕了。

百億千億房企集體踩剎車

疫情還沒暴發(fā)之前，開發(fā)商們才剛剛創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄呢，在2019年的時(shí)候，百億級(jí)的房企超過了152家，千億級(jí)的達(dá)到了36家，這些企業(yè)的多數(shù)都是靠著高周轉(zhuǎn)來生存的，從拿地到開盤簡(jiǎn)直恨不得僅僅只用半年時(shí)間，在2020年1月下旬開始以后，售樓處關(guān)閉了，工地也停工了，大部分開發(fā)商的成交同比暴跌了95%，這可不是某一家小公司所面對(duì)的麻煩，實(shí)實(shí)在在是整個(gè)行業(yè)的急剎車呀。

原本春節(jié)過后，每周以及每月均有新盤入市的計(jì)劃，然而此刻全都陷入停滯狀態(tài)了。有一位券商分析師表示，在過去的10年時(shí)間里，前兩個(gè)月的銷售額僅僅只占據(jù)全年銷售額的不到10%，如若從于這一角度進(jìn)行觀察，疫情發(fā)生在1至2月，也可以算是“不幸中的幸事”了。可是對(duì)于那些習(xí)慣依靠一季度來實(shí)現(xiàn)回血償債的房企而言，就算僅僅只是停滯了兩個(gè)月時(shí)長(zhǎng)，資金鏈的那根弦也已然緊繃到快要斷裂的程度了。

債務(wù)高峰遇上銷售真空

原本2020年是眾多房企債務(wù)到期的高峰時(shí)段，大家原先規(guī)劃著重加大樓盤推出力度，不顧一切地努力回款。然而，2月份的時(shí)候銷售情況幾乎完全歸零，可是到期的債務(wù)并不會(huì)等待任何人。中原地產(chǎn)的首席分析師張大偉表述得十分直接：1月至2月期間，房企原本就處于現(xiàn)金流緊張的狀態(tài)，以往年份靠前一年四季度的融資來支撐，如今銷售方面出現(xiàn)了斷流情況，要是疫情持續(xù)拖下去，債務(wù)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)、資金鏈壓力急劇增大，這是明顯擺在眼前的。

中信建投的分析師江宇輝作出判斷，在這個(gè)時(shí)候倘若再去收緊融資，那么只會(huì)使得風(fēng)險(xiǎn)變得更大，而未來行業(yè)的融資政策大概率會(huì)朝著精細(xì)化的方向去改善發(fā)展。1月的數(shù)據(jù)已然出現(xiàn)了相關(guān)苗頭，哪方面的苗頭呢？公司債呈現(xiàn)出環(huán)比增長(zhǎng)192%的態(tài)勢(shì)，海外發(fā)債更是上漲了404%。然而這更多的只是一種“續(xù)命”行為，并非是能夠讓開發(fā)商得以繼續(xù)狂奔向前的本錢呀。

降價(jià)促銷一二線與三四線冷暖不同

白彥軍，其為中國(guó)指數(shù)研究院的人員，作出了這樣的預(yù)測(cè)，即從一季度直至二季度，降價(jià)進(jìn)行促銷將會(huì)表現(xiàn)得極為普遍。然而，同樣是處于降價(jià)的情形之下，可是針對(duì)一二線城市與三四線城市而言，這完全是兩種不同的狀況。在一二線城市當(dāng)中，需求恢復(fù)的速度比較快，房子相對(duì)來說具備抗跌性，降價(jià)的幅度能夠得到有效控制，也許僅僅降下5%就能夠致使一波成交被帶動(dòng)起來。而對(duì)于三四線城市來講，卻沒有這般幸運(yùn)，存在庫存高、人口流出比較嚴(yán)重以及投資客撤離市場(chǎng)等情況，要是真的展開價(jià)格方面的激烈的競(jìng)爭(zhēng)，那么極有可能出現(xiàn)相互擁擠、踩踏的混亂局面。

新冠疫情結(jié)束之后，消費(fèi)者是不是會(huì)變得更加小心謹(jǐn)慎，不敢去背負(fù)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的房貸呢？這樣一種風(fēng)險(xiǎn)正開始引發(fā)業(yè)內(nèi)人士予以關(guān)注。一旦眾人覺得將來可以獲得的收入并不確定，購房這件事情能夠再往后拖延拖延，那么這可就不單單是第二季度會(huì)出現(xiàn)的問題了，而是會(huì)導(dǎo)致一整年的房屋銷售總量都需要進(jìn)行下調(diào)。

政策托底但不會(huì)大水漫灌

官方所秉持的態(tài)度清晰明確，即因城施策、一城一策這一原則不會(huì)發(fā)生改變，針對(duì)300萬人口以下城市放開落戶的這類已然確定的政策會(huì)按照常規(guī)繼續(xù)推進(jìn)。在疫情結(jié)束之后，部分樓市下滑狀況嚴(yán)重的地區(qū)有可能會(huì)出臺(tái)托底政策，降息降準(zhǔn)同樣還是存在一定空間的。然而，寄希望于回到2003年那般寬松的環(huán)境是不切實(shí)際的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候行業(yè)總體規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的軌道上，而如今宏觀層面面臨壓力，政策方面趨于嚴(yán)格。

中國(guó)社科院的倪鵬飛作出判斷，在2020年這一整年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)的增幅有可能處于-3%至5%這個(gè)范圍之內(nèi)，銷售量處于-5%至1%之間，投資增速處于8%至15%之間。而這樣一個(gè)區(qū)間所代表的意思是，冷的狀態(tài)確實(shí)是出現(xiàn)了，然而卻不至于達(dá)到崩潰的程度。政策所遵循的邏輯是助力市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)回溫，并非是再增添一把火。

需求還在但購房者心態(tài)變了

剛性需求并不會(huì)由于疫情而消失，改善需求不會(huì)因疫情不見，換房需求不因疫情而沒，一二線城市的潛力，仍然擺在那里，城市群具備的潛力，依舊在那里擺著。問題是呀，疫情使得很多人，第一次認(rèn)真去思考，為了買房把杠桿加到最終限度，要是收入中斷幾個(gè)月，該怎么辦呢？倪鵬飛講，這會(huì)致使大家在置業(yè)投資方面，變得更加理性，供過于求的城市，會(huì)以更快的速度顯現(xiàn)出本來的面目。

就短期而言，那被壓制住的需求終歸會(huì)有釋放的時(shí)候。然而，它究竟會(huì)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲呢？對(duì)此，他明確地表示可能性是非常小的。當(dāng)下，開發(fā)商由于缺少資金而急切地想要賣房，可是購房者卻冷靜了下來并不著急去購買，整個(gè)市場(chǎng)的天平正朝著買方的方向傾斜。這種情況對(duì)于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展而言未必就是一件壞事，但是對(duì)于那些指望在今年沖擊業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，日子可就真真切切地變得艱難了。

房企資金鏈危機(jī)倒逼行業(yè)洗牌

幾個(gè)月來交易處于停滯狀態(tài)，最大風(fēng)險(xiǎn)并非少賣幾套房產(chǎn)，而是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。以往靠高杠桿進(jìn)行擴(kuò)張的企業(yè)，如今連利息都快要支付不起。后續(xù)會(huì)出現(xiàn)更多并購、重組情況甚至個(gè)別企業(yè)會(huì)走向敗落。這并非是毫無根據(jù)的恐慌言論，而是高周轉(zhuǎn)模式在遭遇極端壓力測(cè)試之后所產(chǎn)生的必然結(jié)局。

但也存在著呈正向意義其一情況 ，融資所處環(huán)境于邊際層面呈現(xiàn)出改善態(tài)勢(shì) ，政策針對(duì)企業(yè)展開助力操作以便卸掉包袱 ，往昔憑借膽子大得以做大的時(shí)代已然消逝。留存下來的開發(fā)商主體 ，無論其性質(zhì)是國(guó)企或者民企 ，均需要掌握在低利潤(rùn) 、要求嚴(yán)格的監(jiān)管局面 、周轉(zhuǎn)緩慢的環(huán)境之下生存延續(xù)之能力。此次新冠肺炎疫情好比一次屬于強(qiáng)制性的壓力測(cè)試舉措行為 ，將行業(yè)長(zhǎng)期積壓的問題進(jìn)行了提前性的引發(fā)暴露 ，同時(shí)也使得所有人能夠明晰洞察 ，究竟哪方面才是真正具備的抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

若是作為剛需購房者，今年會(huì)趁著房?jī)r(jià)下降之際買入，還是會(huì)再觀望一陣子呢？歡迎于評(píng)論區(qū)講講你的看法呀，若覺得文章具備可參考的價(jià)值那就點(diǎn)個(gè)贊，分享給同樣在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的友人。