在疫情防控的情形之下，房租到底應(yīng)不應(yīng)該交，合同可不可以解除呢，這變成了近期好多租客以及房東為之頭疼的問(wèn)題。伴隨復(fù)工復(fù)產(chǎn)，與之相關(guān)的糾紛明顯增多了，法院給出了清晰明確的裁判指引。

合同解除的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

疫情并不會(huì)直接給予任何一方解除合同的權(quán)利，法院往往傾向于維護(hù)合同的穩(wěn)定性，只要合同依舊具備履行的現(xiàn)實(shí)條件，一般是不會(huì)支持單方解除的，比如說(shuō)，租客因?yàn)楦綦x暫時(shí)沒(méi)有辦法居住，但是并沒(méi)有喪失使用權(quán)，那就不可以隨意解約。

然而，在疫情尚未發(fā)生之前便已然出現(xiàn)的那種違約行為，則需另作考量。要是有一方在疫情出現(xiàn)之前就已經(jīng)明確地表達(dá)出不會(huì)履行合同，或者存在長(zhǎng)時(shí)間遲延支付租金之類的行為，那么即便疫情已然發(fā)生，另外一方依舊能夠依據(jù)原來(lái)所訂立的合同條款來(lái)主張解除合同。在這種情形之下，疫情這一因素并不構(gòu)成可以免除責(zé)任的理由。

居住用途的租金減免

關(guān)于以居住作為目的的租賃情形，要是因?yàn)榉揽嘏e措致使承租人在短時(shí)間之內(nèi)沒(méi)辦法正常去使用房屋，像被要求進(jìn)行集中隔離或者居家隔離這種情況，那么雙方應(yīng)當(dāng)首先展開(kāi)協(xié)商。協(xié)商屬于最為直接的、成本最低的解決途徑，能夠迅速?gòu)浐媳舜酥g的分歧。

如果協(xié)商沒(méi)有取得預(yù)期的結(jié)果，就能夠按照公平的原則來(lái)加以處理。法院會(huì)全方位考量無(wú)法使用的具體天數(shù)，以及當(dāng)?shù)匾咔楣芸氐膹?qiáng)度等諸多因素，進(jìn)而判定讓出租人適度減免租金，或者相應(yīng)地延長(zhǎng)租期。這并不是一方獨(dú)自免除責(zé)任，而是針對(duì)不可抗力所造成的損失進(jìn)行合理的分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)營(yíng)用途的租金調(diào)整

對(duì)于那些承租了商鋪、攤位來(lái)用于經(jīng)營(yíng)的情形，其狀況是更為復(fù)雜的。要是政府并沒(méi)有對(duì)該行業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制關(guān)停，那么承租人在原則上是應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行約定的。然而這并不表明一定會(huì)全額支付租金，它的關(guān)鍵之處在于要看經(jīng)營(yíng)受到影響的程度如何。

承租之人需要拿出證據(jù)，像是客流量急劇減少的錄像、營(yíng)業(yè)額對(duì)比報(bào)表這類，用以證實(shí)疫情的確造成了重大沖擊?；谶@個(gè)基礎(chǔ)之上，能夠要求依照公平原則減免租金。法院會(huì)核查影響是不是直接、是不是嚴(yán)重，再去裁定合理的減免比例或者租期延長(zhǎng)方案。

轉(zhuǎn)租關(guān)系的損失分擔(dān)

處于轉(zhuǎn)租關(guān)系里，損失分擔(dān)的鏈條更為綿長(zhǎng)，要是承租人也就是二房東，已經(jīng)針對(duì)實(shí)際使用房屋的次承租人減免了租金，那么他能夠向大房東即原始出租人，主張分擔(dān)這一部分損失，核心原則依舊是公平。

特別是針對(duì)專業(yè)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人而言，其跟出租人之間的責(zé)任劃分狀況，還得深入探究原始合同條款內(nèi)容。合同里面對(duì)于租金數(shù)額方面、支付周期方面、不可抗力情形等是否存在約定，這會(huì)成為法院判定損失怎樣分?jǐn)偟年P(guān)鍵依據(jù)要素。

疫情后合同的特殊性

需要予以警惕的是，在疫情已然爆發(fā)，且管控措施已被公眾所知曉之后簽訂的租賃合同，承租人不可以再憑借疫情作為理由來(lái)主張減免或者解約。這是由于在簽約的時(shí)候，疫情已然是既存的事實(shí)，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的其中一部分。

比如說(shuō)，于2026年2月往后簽訂合同，雙方理應(yīng)針對(duì)潛在的封控風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)判，并且將其體現(xiàn)在合同條款或者租金價(jià)格里。事后要是反悔，將很難獲得法律支持。這突出了簽約以前審慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要意義。

糾紛解決的實(shí)踐路徑

當(dāng)遭遇租賃方面的糾紛之時(shí)，建議采取的第一步舉措始終是進(jìn)行友好協(xié)商，要明確損失的金額，確定影響的時(shí)間，提出具體的減免或者延期方案，借助溝通去尋覓雙方都能夠接受的平衡點(diǎn)，以此來(lái)避免訴訟所帶來(lái)的耗時(shí)耗力的情況發(fā)生。

若協(xié)商未成功，需著重于證據(jù)搜集，留存好政府防控通知、隔離證明、溝通記錄、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)等一切相關(guān)材料，向社區(qū)、街道或者行業(yè)調(diào)解組織尋求援助，亦是有效的辦法，訴訟乃最后手段，然而清晰的證據(jù)鏈會(huì)極大地影響裁判結(jié)果。

處于疫情那個(gè)階段期間所產(chǎn)生的租賃方面的矛盾，你是更加傾向于憑借協(xié)商這種方式去加以解決呢，還是認(rèn)定絕對(duì)需要有著明確的法律判決才能夠去確定劃分清楚所產(chǎn)生的紛爭(zhēng)呢？十分歡迎你來(lái)分享你個(gè)人的看法，倘若你覺(jué)得這篇文章是具有用處的情況之下，請(qǐng)你進(jìn)行點(diǎn)贊給予支持。